CONTRATOS DE LOCAÇÕES DE IMÓVEIS - FRENTE AO CORONAVÍRUS

Aqui de forma objetiva e sucinta trarei minha posição no que tange as LOCAÇÕES de Imóveis, mais notadamente ao cenário atual do CORONAVÍRUS.

É sabido que as locações de imóveis tem uma grande relevância ao mundo imobiliário e concomitantemente na economia brasileira. De um lado observa que para aqueles, LOCADORES, objetivam obter lucro com o bem locado, sejam estes investidores ou até mesmo aqueles que locam seu único imóvel, migrando por sua vez, para imóveis mais simples objetivando um complemento de renda.

De tal modo, visando o outro lado da moeda, aqueles denominado LOCATÁRIOS, tendem a obter para si, o direito fundamental a moradia, facilitando também o empreendedorismo por aqueles que não possuem propriedade particular para estabelecimento de seu escritório, consultório ou qualquer outro tipo de empreendimento comercial.

Como é notório, Organização Mundial de Saúde, o Governo Federal e alguns Governos Estaduais e Municipais decretaram a quarentena e o isolamento social como forma de evitar a transmissão do vírus, o que proporcionou o fechamento de algumas atividades consideradas não essenciais, tais quais shoppings centers, academias, igrejas, escolas, eventos acadêmicos e vários outros, implicando diretamente um impacto na economia, MUNDIAL.

No dia 24 de março de 2020, o Senador Weverton Rocha Marques de Sousa (PDT/MA) apresentou projeto de lei que "dispõe sobre a suspensão na cobrança do pagamento de aluguéis em caráter emergencial a pessoas físicas e jurídicas, bem como os casos da assunção destes valores pelo Governo Federal, pelo prazo de 90 (noventa) dias, devido à pandemia do coronavírus (covid-19)"

VIDE
(SENADO FEDERAL. Projeto de lei ordinária n. 884/2020. Disponível em: https://www25.senado.leg.br/.../ati.../materias/-/materia/141190 Acessado em 30.03.2020)

É de suma importância destacar aqui que o pagamento do aluguel é uma das principais obrigações do locatário, prevista no art. 23 da Lei de Locações.

Menciono aqui também o art. 789 do CPC, que traz a figura da responsabilidade patrimonial do devedor:

Art. 789. O devedor responde com todos os seus bens presentes e futuros para o cumprimento de suas obrigações, salvo as restrições estabelecidas em lei.

Não obstante o descumprimento contratual por conta do devedor implica obrigações severas. Ao mesmo raciocínio trago o art. 389 do Código Civil:

Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Ou seja, seu descumprimento contratual se vier de sua omissão ou até mesmo ação injustificada, será este penalizado, contudo ao que não se deu causa, e aqui trato a título de exemplo, caso fortuito ou força maior, uma vez que o descumprimento não ocorreu de sua vontade, não caberia formular penalização em face deste.

Vejamos os artigos: 393 e 396 ambos do Código Civil:

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.

Portanto, concluo que é possível extrair que não é de modo amplo, mas deverá ser provado através de modo que em razão do CORONAVÍRUS houve o inadimplemento possível não ser gerado mora pelo atraso em razão deste.

MAS CLARO, HÁ DE SER ANALISADO CASO A CASO INDIVIDUALMENTE.

Ou seja, aquele que não por sua causa, se viu em caráter excepcional de inadimplemento deveria se abster de multa em razão pelo atraso, assim como juros moratórios, etc.

Percebe-se que aquele que faz a mascara N-95, aquele que fabrica álcool em gel, esta lucrando excessivamente, não é ?
E em razão deste episódio o locador esta exigindo uma renovação em seu contrato?

Mas que tal aplicarmos a teoria da imprevisão regida nos artigos 317, 421-A, 478 e 479 do Código Civi, a título de se abster da relação que lá atrás pactuou para não pagar o aluguel hoje?

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:
III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Analisaremos juntos, agora sobre estes:

Em tese, na minha modesta opinião, e ao que vejo em diversos artigos de colegas é que não se aplicaria esta revisão do art. 317 do C.C., pois notadamente não há ao que se falar em desproporção na relação locatícia, a contraprestação da utilização do imóvel, bem como a renda auferida por esta, pois estão plenamente configuradas no que foi pactuado.

A lei trata a revisão do contrato de forma excepcional, e não rotineira, visto que no mundo imobiliário é quase não aplicável de forma costumeira esta regra, percebe-se que como fontes do direito aplica-se também o costume, e percebe-se claramente que esta não é um costume prático ao dia a dia.
Vide art. 421- A do C.C, de modo que seu inciso III, traz que a revisão contratual somente ocorrerá de maneira EXCEPCIONAL e LIMITADA.

Não se aplicando a cláusula Rebus sic stantibus, sendo significativamente em uma presunção, nos contratos comutativos, de trato sucessivo e de execução diferida, da existência implícita de cláusula em que a obrigatoriedade do cumprimento do contrato pressupõe inalterabilidade da situação de fato. Quando ocorre uma modificação na situação de fato, em razão de acontecimento extraordinário (imprevisível) que torne excessivamente oneroso para o devedor o seu adimplemento, poderá este requerer ao juiz a isenção da obrigação, parcial ou totalmente. Esta cláusula dá ensejo a Teoria da Imprevisão, que serve de argumento para uma revisão judicial do contrato.

Mas e se eu quiser rescindir o contrato também, devo-me utilizar-se-a da imprevisão para fugir da cláusula penal?

Ao meu ver também entendo que não, pois a prestação não se verá excessivamente extremamente ONEROSA a uma parte com extrema vantagem.

Muito ao contrário, ORA, aquele que optou pela locação estará de modo usufruindo de inteiro teor do bem locado, e ainda poderá se abster da mora pelo atraso no pagamento do aluguel. Este por sua vez, não poderá simplesmente devolver o imóvel alegando tais fundamentos e sem as consequências pela rescisão antecipada do contrato. Vide art. 4° da Leid e Locações:

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Corrobora também com que os pactos assumidos devem ser respeitados ou mesmo "os contratos assinados devem ser cumpridos, trata-se do Pacta sunt servanda, ao contrário do que se diz ao mormente acima, contudo este não deve ser visto de forma tão objetiva e rígida.

Resta concluir que aquele que se viu prejudicado pela baixa economia é buscar de forma solidária e pacífica uma melhor negociação para manter o equilíbrio contratual, buscar o judiciário neste momento não é uma melhor opção, pois para obter uma rápida solução a melhor opção seria de comum acordo as partes.

E lembrando que numa futura execução judicial, o devedor poderá opor-se ao pagamento, depositando em juízo 30% do valor e o parcelamento e 6 vezes, reitero, a negociação amigável nesta fase é de extrema importância.

Concluo portanto, que, a inadimplência em razão de invocar força maior, neste exato momento, não seria ao meu ver a abstenção de multa contratual (cláusula penal), porém contudo, a sanção habitual pelo mora não se aplicará, pois o vínculo contratual emerge, e exste, não sendo o caso de aplicar-se a teoria de imprevisão, por relatar-se extrema onerosidade para uma das partes contratantes.