NÃO PAGUEI O ALUGUEL, POSSO SER DESPEJADO EM 15 DIAS?

• A lei de locações (L.8245/91), traz, no artigo 59, § 1º, 09 situações em que o locador pode pedir ao juiz uma liminar de despejo ao locatário/inquilino de imóvel urbano, para que ele saia em 15 dias, sem nem ser ouvido. Vejamos:

1. Quando já foi feito um acordo para desocupação do imóvel e foi dado pelo menos 6 meses para o locatário/inquilino sair. Passado este prazo, cabe liminar.

2. Quando o imóvel foi alugado pelo patrão ao empregado em razão do trabalho e é extinto o contrato de trabalho. O camarada perde o emprego e perde a casa também.

3. Em caso de aluguel de imóvel para temporada, quando a ação de despejo é proposta dentro de 30 dias após o término do contrato. Também cabe liminar para desocupação.

4. Em caso de morte do inquilino/locatário, não deixando ele nenhum sucessor, quando na casa residir pessoas não autorizadas por lei (sublocatários irregulares, por exemplo). No caso dele morrer e deixar esposa e/ou herdeiros, estes assumem o contrato, caso em que não cabe liminar.

5. Quando no imóvel houver um sublocatário (ou seja, uma terceira pessoa que alugou o imóvel do inquilino/locatário) e, encerrado este contrato com o inquilino, o sublocatário permanecer no imóvel.

6. Presente a necessidade de reparação urgente no imóvel, determinada pelo Poder Público (risco de desabamento, por exemplo) e o locatário/inquilino se recusar a sair ou deixar que seja feita a obra. (Situação acrescentada em 2009)

7. Quando por algum motivo a garantia do contrato (fiador, caução, seguro, etc..) foi perdida e, notificado o locatário/inquilino para apresentar nova garantia em 30 dias, este não apresentou, ficando o contrato sem nenhuma segurança para o locador. Mesmo se o aluguel vem sendo pago normalmente, cabe liminar de despejo. (Situação acrescentada em 2009)

8. No caso de imóvel não residencial (comercial), cabe liminar caso a ação de despejo seja proposta dentro de 30 dias após o término do contrato ou de 30 dias após o término de notificação comunicando que o locador/proprietário deseja o imóvel de volta. Isso se não couber a ação renovatória de aluguel por parte do locatário. (Situação acrescentada em 2009)

9. Por fim, a falta de pagamento. Mas não é qualquer falta de pagamento que gera a medida liminar. Para gerar a liminar o contrato não pode ter nenhuma das garantias do artigo 37 (caução, fiança, seguro, cotas de fundo de investimento), ou seja, somente cabe liminar de despejo caso o contrato tenha sido assinado sem fiador, sem caução, sem seguro... O que é muito difícil de acontecer, ou no caso destas garantias terem se perdido por algum motivo. (Situação acrescentada em 2009).

• No caso da simples falta de pagamento também cabe ação de despejo, porém sem esta ferramenta incrivelmente eficaz que é a liminar, podendo o processo demorar mais do que o esperado, obviamente ficando o locador por mais tempo sem receber o aluguel.
• Por esta razão, em alguns casos, a melhor saída para alguns proprietários de imóveis que conhecem a lei, ou que são bem orientados juridicamente, é abrir mão da garantia, por mais estranho que isso possa parecer, pois somente assim eles podem contar com a possibilidade de despejar o inquilino devedor e retomar o imóvel com muito mais celeridade, ou seja, em 15 dias.
• Para conseguir quaisquer destas modalidades de liminar de despejo, o locador tem que propor ação e depositar em juízo (a título de caução) o valor de 03 meses de aluguel, que serão recuperados ao fim do processo.